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DECRETO RILANCIO E SUPERBONUS EDILIZIA

14/05/2020, by DIMAdesign, in CONDOMINI E DETRAZIONI FISCALI, 0 comments

DECRETO RILANCIO E SUPERBONUS EDILIZIA

Nuove possibilità di risparmio nei lavori edili.

 

E’ uscita ieri sera, 13/05/2020, la bozza più o meno definitiva del Decreto Legge “Rilancio”, contenente tantissimi punti per il rilancio dell’economia nella fase post – Covid 19; tra questi, due in particolare toccano da vicino il settore dell’edilizia: la detrazione fiscale del 110% dei costi di intervento e la possibilità di sua trasformazione ed eventuale cessione in credito di imposta, con opportunità non da poco per chi dovesse accingersi ad intervenire sulle proprie abitazioni. Qui a DIMAdesign ci siamo letti per bene il Decreto ed abbiamo provato a sintetizzarne i contenuti in modo il più chiaro e semplice possibile.

 

AVVERTENZA

Quella di mercoledì 13 è ancora solo una bozza del Decreto, che dovrà essere redatta in maniera definitiva i questi giorni. Occorre poi precisare che, benchè subito efficace, il Decreto Legge dovrà essere convertito dal Parlamento in Legge dello Stato entro 60 giorni, per cui al testo che andiamo ora ad illustrare potrebbero essere apportate ancora modifiche.

1) DURATA

Le facilitazioni previste dal Decreto avranno efficacia per tutte le spese sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021; a tal fine fa fede la data del bonifico effettuato.

 

2) DETRAZIONE FISCALE 110% (art. 128 D.L. Rilancio)

In cosa consiste?

Il beneficio fiscale consiste nella possibilità di detrarre il 110% delle spese sostenute per interventi sugli immobili (si detrae cioè più di quanto si spende!), e la detrazione viene ripartita in 5 rate annuali, al posto delle precedenti 10. Per fare un esempio, se eseguo interventi per un totale di 100.000€, potrò portare in detrazione dalla mia dichiarazione dei redditi 110.000€, ripartiti in 5 rate (22.000€ all’anno).

 

Quali tipologie di interventi?

La prima cosa da chiarire è che, contrariamente a quanto scritto in molti titoli, la ristrutturazione di casa non verrà pagata dallo stato; il beneficio fiscale infatti è concesso solamente per gli interventi di miglioramento energetico degli edifici e per quelli di miglioramento sismico. Sono quindi esclusi tutti gli interventi di ordinaria ristrutturazione degli immobili che non abbiano valenze energetiche o antisismiche.

 

Chi ne beneficia?

Possono beneficiarne solamente le persone fisiche, e solamente per gli interventi che riguardino la prima abitazione; sono cioè esclusi dal beneficio tutti gli interventi effettuati da società ed imprese, tutti gli interventi su immobili non residenziali, e tutti gli interventi effettuati su immobili residenziali che non siano prima casa.

 

Dettaglio degli interventi agevolabili

In sintesi, gli interventi agevolabili consistono in:

  • coibentazione delle superfici verticali opache (le pareti di casa) e delle coperture. Il vincolo è che tale intervento deve riguardare almeno il 25% delle superfici opache disperdenti dell’involucro dell’abitazione. Cioè, il 25% di tutte quelle superfici che non sono a contatto con un altro locale riscaldato. L’ammontare complessivo di spesa su cui calcolare la detrazione è pari ad € 60.000 per ogni unità immobiliare;
  • sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale condominiale con un nuovo impianto (che può anche servire, oltre al riscaldamento, anche al raffrescamento o l’acqua calda sanitaria) a patto che sia costituito da caldaia a condensazione di classe A, pompa di calore ad alta efficienza, impianti ibridi o geotermici, impianti di microcogenerazione. L’ammontare complessivo di spesa su cui calcolare la detrazione è pari ad € 30.000 per ogni unità immobiliare;
  • sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale di edificio unifamiliare con un nuovo impianto (che può anche servire, oltre al riscaldamento, anche al raffrescamento o l’acqua calda sanitaria) a patto che sia costituito da pompa di calore ad alta efficienza, compresi impianti ibridi e geotermici abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici. L’ammontare complessivo di spesa su cui calcolare la detrazione è pari ad € 30.000 per ogni unità immobiliare;
  • tutti gli altri interventi di efficientamento energetico (sostituzione dei serramenti, schermature solari, installazione di impianti solari termici, sistemi per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento), ma solamente se abbinati ad uno dei primi tre interventi;
  • miglioramento delle caratteristiche antisismiche degli edifici, con esclusione degli immobili che ricadono nella zona sismica IV. Non sono stati indicati limiti di spesa per questa categoria;
  • installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica. L’ammontare complessivo di spesa su cui calcolare la detrazione è pari ad € 48.000, e comunque con un massimo di spesa detraibile pari a 2.400€ per ogni kW di potenza dell’impianto.

 

Quali vincoli ho?

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, oltre al rispetto dei limiti già introdotti con i precedenti ecobonus, è stato ora posto un ulteriore vincolo: il complesso degli interventi deve consentire un miglioramento dell’efficienza energetica pari ad almeno due classi energetiche.

 

Qualche considerazione finale

L’intervento è molto appetibile, in quanto consente di avere un beneficio ripartito in 5 anni superiore alla spesa realizzata (se spendo 10, avrò possibilità di detrarre dalle tasse 11). Sono però da fare alcune considerazioni, soprattutto per gli interventi energetici:

  1. è escluso l’intervento più comune, la sostituzione dei serramenti, se effettuato da solo;
  2. viene richiesto un aumento dell’efficienza energetica dell’edificio (miglioramento di almeno due classi), difficilmente raggiungibile da un solo intervento. Sarà quindi da ipotizzarsi un intervento più articolato (cappotto termico e nuoci serramenti, nuovi serramenti e nuovo impianto, cappotto e nuovo impianto, etc.). Ovviamente il numero di punti su cui intervenire dipende dalle condizioni di partenza dell’immobile, sarà necessaria una diagnosi energetica per capire dove intervenire;
  3. essendo richiesto un intervento complesso, per le singole unità immobiliari in edifici condominiali sarà possibile far inserire quindi la detrazione anche per i serramenti quasi solamente all’interno di un più grande intervento di tipo condominiale.
  4. tutti gli interventi andranno comunque certificati da un professionista, che ne assevererà la rispondenza ai requisiti richiesti.

3) TRASFORMAZIONE DELLE DETRAZIONI FISCALI (art. 128 e 128ter D.L. Rilancio)

In cosa consiste?

Con la cessione del credito, la persona che esegue interventi sul proprio immobile, anziché usufruire della detrazione fiscale dalla propria dichiarazione dei redditi ripartita in 5 anni, puo’ tramutarla in un credito di imposta utilizzabile subito o vendibile a terzi (banche, istituti finanziari), oppure avere uno sconto di pari importo dal fornitore che segue gli interventi; esaminiamo le tre opzioni nel dettaglio.

 

A – Trasformazione in credito di imposta

La detrazione diluita in 5 anni viene trasformata in credito di imposta dal proprietario dell’immobile, da usare a compensazione di debiti col fisco diviso sempre in 5 rate annuali, molto utile nel caso si sia in presenza di un debito particolarmente ingente o rateizzazione dello stesso con l’Agenzia delle Entrate. La quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno può essere usufruita negli anni successivi (ma non può mai essere richiesta a rimborso).

 

B – Cessione del credito di imposta

La detrazione viene trasformata in credito di imposta dal proprietario dell’immobile, credito che viene venduto a banche od altri intermediari finanziari, in cambio di un corrispettivo monetario (è probabile comunque che la banca possa richiedere uno sconto).

 

C – Sconto immediato

Il proprietario di un immobile che fa eseguire interventi sull’immobile chiede all’impresa esecutrice uno sconto pari al costo dell’intervento stesso (in pratica senza pagarlo) e cede all’impresa esecutrice la possibilità di trasformare la detrazione in credito di imposta. A sua volta l’impresa potrà o utilizzarlo a compensazione o venderlo a banche od istituti finanziari.

 

Cosa posso tramutare in credito di imposta?

Oltre alla detrazione fiscale 110%, collegata ad interventi di miglioramento energetico e sismico, possono essere trasformati in credito di imposta o sconto in fattura anche le detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia (con aliquota del 50% delle spese sostenute).

 

Qualche considerazione finale

Soprattutto il meccanismo dello sconto immediato (quello che ha fatto scrivere ad alcuni titolisti che “l’intervento lo paga lo stato”) è quello che ha fatto venire l’acquolina in bocca a più di una persona; come abbiamo visto però, la pratica è un po’ più complicata della teoria: non è facile trovare un’impresa che anticipi tutti i soldi per materiale e manodopera al cliente finale e ne ricavi una detrazione (sebbene più alta della cifra scontata al cliente) da dividere per i successivi cinque anni.

Il meccanismo potrebbe essere più facilmente messo in piedi se l’impresa si è accordata anticipatamente con una banca od una finanziaria per la vendita di tale credito di imposta, da riscuotere immediatamente ad esibizione fattura. A questo punto bisogna capire quali saranno le politiche che le banche stesse adotteranno nell’operazione: è più che probabile che, oltre al vantaggio del 10% dato dalla cessione del credito, queste chiederanno all’impresa un ulteriore sconto, il che potrebbe portare le imprese ad aumentare artificiosamente l’importo dei lavori per coprire questo ulteriore sconto.

Alternativamente il cliente stesso potrebbe recarsi in banca e “vendere” il credito di imposta alla banca, con i cui soldi pagare l’intervento eseguito; in questo caso difficilmente il cliente rientrerebbe di tutti i soldi spesi, ma riuscirebbe comunque ad effettuare i lavori con uno sconto magari del 70-80%.

Diventano quindi le banche e gli istituti finanziari il cardine della reale fattività dell’operazione, bisognerà capire nei prossimi mesi quali saranno le politiche con cui decideranno di muoversi.

4) UN ESEMPIO PRATICO

Caso A

Gianni decide di effettuare dei lavori di riqualificazione energetica sulla sua villetta: decide di coibentare le pareti con un cappotto termico (importo opere 40.000 €), cambiare i serramenti (importo 20.000 €) e sostituire l’impianto di riscaldamento (importo 20.000€). Il complesso degli interventi (80.000 € in totale) rientra nelle limitazioni previste e comporta un miglioramento dell’edificio di due classi energetiche.

Le possibilità di Gianni sono allora quattro:

  • Gianni spende gli 80.000 € e potrà detrarre dalle tasse 88.000 € (il 110% di 80.000 €) per i successivi 5 anni, 17.600 € ogni anno;
  • Gianni potrà trasformare la detrazione fiscale in credito di imposta da usare come compensazione nel caso abbia un debito con l’Agenzia delle Entrate, per i successivi 5 anni (compensa 17.600 € ogni anno);
  • Gianni potrà trasformare la detrazione fiscale in credito di imposta e “venderlo” ad una banca, che glielo pagherà al massimo 80.000 € (l’importo dei lavori). E’ però probabile che la banca gli chieda un ulteriore sconto: se questo fosse del 5%, pari ad altri 4.400 €, la banca darebbe a Gianni 75.600 €, e Gianni alla fine avrebbe quindi pagato i lavori solamente 4.400 €;
  • Gianni potrà chiedere all’impresa esecutrice lo sconto totale dell’importo, cedendo all’impresa stessa la possibilità di usare la detrazione come credito di imposta o rivenderlo a sua volta ad una banca. Gianni avrebbe eseguito i lavori a costo zero. In questo caso, visto che la banca chiederebbe probabilmente un ulteriore sconto all’impresa, questa, per poter coprire tale quota, potrebbe aumentare artificiosamente il costo “giusto” iniziale dell’opera.

 

Caso B

Gianni decide di effettuare dei lavori di ristrutturazione della sua villetta che non vanno ad interessare le caratteristiche energetiche (tinteggiature, pavimenti, impianto elettrico), il cui costo è pari ad 80.000 €; le possibilità di Gianni sono allora:

  • spendere gli 80.000 € e detrarre dalle tasse 40.000 € (il 50% di 80.000 €) per i successivi 10 anni, 4.000 € ogni anno;
  • trasformare la detrazione fiscale in credito di imposta da usare come compensazione nel caso abbia un debito con l’Agenzia delle Entrate, per i successivi 10 anni (compensa 4.000 € ogni anno);
  • trasformare la detrazione fiscale in credito di imposta e “venderlo” ad una banca, che glielo pagherà certamente meno del suo valore di 40.000 €;
  • chiedere all’impresa esecutrice lo sconto di metà dell’importo (cioè 40.000 €) cedendo all’impresa stessa la possibilità di usare la detrazione come credito di imposta o rivenderlo a sua volta ad una banca. Gianni avrebbe eseguito in questo caso i lavori con uno sconto immediato del 50%.

 

Nella redazione di un progetto DIMAdesign affianca alle competenze in campo progettuale anche quelle di gestione finanziaria ed economica del progetto stesso; se sei incerto sulla possibilità o meno di detrazioni ed agevolazioni, se non sei sicuro in quale categoria farle rientrare, se hai bisogno di delucidazioni circa le modalità per ottenerle, compila il form sottostante e contattaci!

 


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