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SUPERBONUS EDILIZIA 110% AGGIORNAMENTO 6 LUGLIO 2020

06/07/2020, by DIMAdesign, in CONDOMINI E DETRAZIONI FISCALI, 0 comments

IL PUNTO DELLA SITUAZIONE

Siamo oramai alle battute finali dell’esame da parte della Commissione Bilancio della Camera degli emendamenti al D.L Rilancio, comprensivi anche a quelli inerenti il cosiddetto Superbonus 110% ed i meccanismi della cessione del credito di imposta; per quanto sia ancora tutto passibile di modifica durante la fase di votazione degli emendamenti alla Camera, l’impianto della futura Legge appare abbastanza chiaro, e presentiamo quindi qui una breve sintesi delle novità introdotte; per una più dettagliata analisi degli interventi originari si rimanda alla lettura dei due articoli precedenti (https://dimadesign.it/decreto-rilancio-e-superbonus-edilizia/ e https://dimadesign.it/superbonus-edilizia-110-aggiornamento-5-giugno-2020/).

TEMPISTICA

Quando sarà tutto definito e, soprattutto, definitivo? Il Decreto Legge Rilancio è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 19 maggio 2020, l’iter burocratico prevede la sua conversione definitiva in Legge entro 60 giorni, che deve quindi avvenire entro il 18 luglio 2020.

Ci si aspettava, dalla data del 18 maggio 2020, l’emanzaione entro 30 giorni di un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che definisse le modalità attuative del Decreto: tale provvedimento non è stato emanato, ed è molto probabile che i 30 giorni partano dalla data dell’approvazione della Legge secondo quanto indicato al capoverso soprastante, ed è quidi da aspettarsi tale provvedimento entro la data del 18 agosto 2020.

Si è anche in attesa, a questo punto in data successiva al 18 luglio 2020, di uno specifico decreto da parte del Mise (Ministero dello sviluppo economico) con cui definire le modalità di trasmissione all’Enea della documentazione richiesta.

Possiamo quindi ipotizzare che il quadro normativo e tecnico sarà completamente definito verso la fine di agosto 2020.

NOVITA’ SUL SUPERBONUS 110%

Allo stato degli emendamenti approvato dalla Commissione Bilancio, le principali novità (che devono ancora, ripetiamo, passare il vaglio dell’Aula parlamentare) sembrano essere:

  • l’estensione della superdetrazione alle seconde case, siano esse edifici isolati (villette), unità immobiliari indipendenti in edifici plurifamiliari (per intenderci: le villette a schiera) sia unità immobiliari all’interno di Condomìni;
  • tale agevolazione è comunque limitata  al massimo per due unità immobiliari  per ogni richiedente (al netto degli interventi su parti comuni di edifici);
  • vengono comunque escluse dal superbonus le abitazioni signorili e di pregio, ovvero quelle accatastate con categorie A1, A8 ed A9;
  • vengono diminuiti i massimali per gli interventi di efficienza energetica, secondo questo schema:
    • coibentazione di pareti e tetti: 50.000 € per edifici unifamiliari e villette a schiera, 40.000 €/unità immobiliare in Condomìni da 2 ad 8 alloggi, 30.000 €/unità immobiliare in Condomìni con più di 8 alloggi
    • sostituzione degli impianti di riscaldamento in Condomìni: 20.000 €/unità immobiliare in Condomìni da 2 ad 8 alloggi, 15.000 €/unità immobiliare in Condomìni con più di 8 alloggi
    • sostituzione degli impianti di riscaldamento in edifici unifamiliari o villette a schiera: 30.000 €;
  • estensione fino al 30 giugno 2022 della possibilità di detrazione (fin’ora era stata resa possibile fino al 31 dicembre 2021), ma solo per interventi eseguiti dagli  Istituti autonomi case popolari (IACP);
  • nel caso di edifici sottoposti a vincolo dei beni culturali (Soprintendenze) o comunque in cui i regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali impediscano la fattibilità degli interventi trainanti (coibentazione ed impianto di riscaldamento), la detrazione del 110% si applica a tutti gli interventi previsti dalla Legge 90/2013 anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti (e quindi anche ai serramenti, solare termico, domotica, etc.) fermo restando il requisito di miglioramento di due classi energetiche;
  • estensione della detrazione per sostituzione dell’impianto di riscaldamento con caldaie a condensazione anche per edifici unifamiliari o pulirifamiliari indipendenti (prima era possibile solamente con la sostituzione con un sistema a pompa di calore);
  • vengono ricompresi nel bonus 110% anche interventi di demolizione e ricostruzione contemplati dall’art. 3 comma 1 lettera d) del DPR 380/2001, ovvero la ” demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente“;
  • viene ampliato l’elenco dei beneficiari della detrazione, che diventa così:
    • i Condomìni;
    • le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
    • gli istituti autonomi case popolari (IACP);
    • le cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
    • le organizzazioni non lucrative di utilità sociale;
    • le organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266;
    • le associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383.

NOVITA’ SULLA LA CESSIONE DEL CREDITO

E’ di ieri un articolo del Sole 24 ore https://www.ilsole24ore.com/art/superbonus-110percento-banche-manovra-rilevare-credito-d-imposta-AD86hac che fa il punto della situazione anche su questo argomento; il punto è molto importante perchè prevede, in luogo dell’ottenimento di un credito di imposta sulla dichiarazione dei redditi da dividere in quote annue (5 o 10 anni a seconda della tipologia di detrazione), la possibilità di cederlo all’impresa esecutrice ottenendo uno sconto diretto sulla fattura oppure a banche od altri operatori finanziari, ottenendone in cambio denaro con cui pagare in tutto od in parte i lavori da eseguirsi.

Occorre subito chiarire un punto: dopo esserci confrontati con diverse imprese, anche di buone dimensioni, riteniamo la prima possibilità (quella della cessione del credito alle imprese con immediato sconto in fattura) assolutamente irrealistica: non abbiamo ancora trovato imprese disposte ad accollarsi tutte le spese di materiali e manodopera per gli interventi per poi averne un benefizio successivo ripartito in 5 o 10 anni.

E’ decisamente molto più probabile la possibilità che tale credito sia acquistato da banche od altri operatori (assicurazioni, società di intermediazione finanziaria), o dalle imprese, o direttamente dal committente, soprattutto per gli interventi sui Condomìni, ed è l’aspetto su cui si concentra l’articolo; in sintesi, i punti principali sono:

  • tutti i principali gruppi bancari (Unicredit, Intesa Sanpaolo, Banca Carige, Bnl etc.) stanno predisponendo prodotti specifici per acquisire il credito, i cui dettagli ancora non sono rivelati in assenza delle regole da fissare da parte dell’Agenzia delle Entrate;
  • in molti casi le banche stesse stanno ipotizzando come percorso preferenziale l’accordo con specifici general contractor, ovvero soggetti che forniscano alle committenze il percorso “chiavi in mano”, coordinando la progettazione, la scelta degli interventi,  quella delle imprese, la direzione lavori, la cessione del credito, le asseverazioni necessarie

E’ però da rilevare che  le posizioni delle banche riportate dall’articolo del Sole 24 ore fanno prettamente riferimento ad interventi di tipo condominiale, decisamente più corposi e dall’importo nettamente maggiore; gli interrogativi che al momento rimangono, e a cui pensiamo avremo risposta solo verso fine agosto, sono:

  • è possibile che le banche preferiscano optare per la cessione del credito su progetti che comportano una spesa di un certo tipo (ipotizzabile una soglia minima dell’ordine di 100.000 € da voci di corridoio, su cui però non abbiamo sicurezza alcuna). Che cosa succederà a tutti i piccoli interventi dei singoli privati o dei piccoli Condomìni? Faranno gola a qualcun altro?
  • basterà alle banche  il “surplus” del 10% per rendere appetibile l’acquisto del credito o, come è possibile, chiederanno una percentuale maggiore, rendendo così impossibile l’intervento “a costo zero” per il committente?
  • come si comporteranno per la cessione del credito derivante dalle altre due tipologie di intervento (ecobonus 65-50% e bonus ristrutturazioni 50%)? Sono questi interventi più piccoli, ma molto più numerosi, che generano anch’essi un credito di imposta; faranno gola anch’essi agli operatori finanziari? Che percentuale tratterranno per poter acquisirlo?

Al momento nulla è trapelato su queste possibilità, ed è probabile che l’indeterminatezza rimarrà fino all’emanazione dei regolamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.