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SUPERBONUS EDILIZIA 110% AGGIORNAMENTO 5 GIUGNO 2020

05/06/2020, by DIMAdesign, in CONDOMINI E DETRAZIONI FISCALI, 0 comments

IL PUNTO DELLA SITUAZIONE

Il Decreto Legge n. 34 “Rilancio”, entrato in vigore dal 19 maggio 2020, è forse uno dei provvedimenti legislativi degli ultimi anni che maggiormente ha fatto discutere e destato interesse a causa delle possibili ricadute nel mondo dell’edilizia. E’ oggetto di grandi discussioni anche perchè, in assenza dei decreti attuativi, la sua formulazione generica ha destato non pochio interrogativi e perplessità. Facciamo qui rapidamente il punto della situazione, che verrà costantemente aggiornato a mano a mano che maggiori dettagli verranno forniti.

LA SITUAZIONE NORMATIVA

Il Decreto Legge è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ed è quindi pienamente operativo da tale data, occorre però chiarire che il testo finale deve essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni, e tale testo potrebbe subire ancora modifiche dell’ultima ora.

Il testo finale pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale ha visto sparire l’obbligo di varare entro 30 giorni dalla pubblicazione un certo numero di decreti attuativi da parte dei vari Ministeri, ma restano ancora due scogli burocratici:
a) l‘emanazione di un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che definisca le modalità attuative entro 30 giorni dall’entrata in vigore del decreto, quindi teoricamente entro il 19 giugno 2020.  Si potrebbe però decidere di aspettare la conversione in legge del decreto per evitare contrasti con eventuali novità introdotte dal Parlamento;
b) l’emanazione di uno specifico decreto da parte del Mise (Ministero dello sviluppo economico) con cui definire le modalità di trasmissione all’Enea di specifica documentazione.

E’ quindi probabile che il quadro normativo definitivo sarà definito intorno a metà/fine luglio 2020.

I SOGGETTI ABILITATI ALLA DETRAZIONE E L’OGGETTO DEGLI INTERVENTI DETRAIBILI

E’ oramai consolidato il fatto che i soggetti titolati ad usufruire della detrazione siano le sole persone fisiche, ma il dibattito in corso a livello politico sta cercando di capire se poter ampliare questa possibilità anche alle società che possiedono gli immobili; quello che appare consolidato al momento è che invece la possibilità sarà legata ai soli immobili residenziali.

Al momento, i primi chiarimenti hanno evidenziato che le detrazioni avranno per oggetto le abitazioni principali (ovvero quelle dove si vive fattivamente), mentre per le abitazioni secondarie sono consentite solamente per quelle all’interno dei condomini, con esclusione quindi delle seconde case isolate. Anche qui, le discussioni che porteranno alla conversione in legge del decreto stanno spingendo per ampliare anche a questa categoria la possibilità del superbonus.

Per quanto riguarda gli interventi sui singoli alloggi all’interno dei condomini, il punto successivo fa chiarezza sulle reali possibilità di applicazione.

CHIARIMENTI SUGLI INTERVENTI DETRAIBILI

Da più parti ci stanno arrivando quesiti in merito agli interventi detraibili, e su tale argomento occorre chiarire fin da subito che non ci sono novità rispetto alla formulazione di partenza del Decreto Rilancio. Riepilogando:
1) sono incentivabili tutti gli interventi di isolamento termico degli involucri (superfici verticali ed orizzontali). Il singolo privato potrà accedere direttamente a questa detrazione se è proprietario di un edificio unifamiliare (la tipica villetta), nel caso invece sia proprietario di un alloggio collocato in condominio, non potendo per ovvi motivi eseguire solamente una porzione di cappotto esterno relativa al suo alloggio dovrà passare attraverso un intervento condominiale più complessivo;
2) sono incentivabili gli interventi di sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato (e quindi condominiale) con impianti a condensazione o a pompa di calore (anche ibridi). E’ quindi chiaramente un intervento condominiale;
3) sono incentivabili gli interventi di sostituzione dell’impianto di climatizzazione autonomi, ma solo per edifici unifamiliari (e quindi sono escluisi gli impianti autonomi in edifici condominiali) con
impianti a pompa di calore (anche ibridi).

Per il punto 1) l’ammontare complessivo delle spese su cui calcolare la detrazione è pari ad € 60.000 per ogni unità immobiliare, per i punti 2) e 3) è pari ad € 30.000 per ogni unità immobiliare.

Come si vede, non sono espressamente specificati come singolo intervento oggetto di detrazione 110% quelli forse più richiesti in assoluto, ovvero quelli di sostituzione degli infissi esterni; al momento tali interventi possono essere ammessi a tale detrazione solamente se abbinati ad uno dei tre interventi sopra elencati.

I PRINCIPALI PUNTI DI DISCUSSIONE

I termini per la presentazione di proposte di modifica al Decreto Rilancio in sede di conversione in Legge sono scaduti ieri 4 giugno 2020; sono quasi 8.000 gli emendamenti presentati, e per quanto riguarda la parte inerente il Superbonus e la cessione del credito, le proposte di modifica si sono concentrate maggiormente su:

a) estensione del limite temporale di efficacia del provvedimento, possibilmente fino al 31 dicembre 2023
b) possibilità di estendere il superbonus anche agli immobili di proprietà di società (anche locati a terzi)
c) eliminare la condizione di destinazione ad abitazione principale per gli edifici unifamiliari
d) consentire il riporto negli anni successivi dei crediti d’imposta non utilizzati nell’anno
e) prevedere l’uso di prezzari riconosciuti dal Ministero dello sviluppo economico per l’asseverazione della congruità delle spese sostenute
d) utilizzare un criterio diverso dalla classificazione energetica atualmente in vigore per identificare l’efficacia dell’intervento che dà luogo alla detrazione

I PUNTI CRITICI

Data la genericità del testo del Decreto Rilancio, sono ancora molti i punti oscuri e le criticità del decreto stesso, su cui sarà bene intervenire onde rendere lo strumento pienamente efficace. In sintesi segnaliamo i principali:

  • il requisito richiesto del doppio salto di classe energetica a seguito dell’intervento. Se l’edificio è recente, ha una buona qualità dell’involucro opaco ed è già dotato di uno dei tre elementi principali (coibentazione termica dell’involucro, serramenti ad alta efficienza, impianto di climatizzazione  con caldaia a condensazione o pompa di calore ad alta efficienza), il doppio salto di clase è estremamente difficile da ottenere. Di contro, la maggior parte del parco edilizio esistente risale al periodo compreso tra gli anni ’50 e gli anni ’70, ed ha prestazioni ben al di sotto della classe G (la classe più bassa possibile), per cui anche qui intervenire operando un doppio salto di classe potrebbe risultare alquanto complicato;
  • è ancora al momento abbastanza oscuro l’atteggiamento che avranno le banche soprattutto nel meccanismo di cessione del credito, meccanismo che porta allo sconto diretto in fattura e quindi che rende gli interventi realmente fattibili anche da parte di chi non dispone di immediata buona liquidità. Le banche sono al momento in attesa delle linee operative dell’Agenzia delle entrate, e se non operassero con riconoscimento immediato dell’intera quota di credito acquistato (cioè se decidessero di rateizzare in più anni il pagamento del controvalore del credito di imposta) potrebbero inceppare immediatamente il meccanismo che rende il superbonus realmente conveniente per i proprietari degli immobili;
  • bisognerà anche capire se effettivamente potranno essere ceduti i crediti relativi a tutti gli interventi, anche quelli di entità monetaria più bassa, o se banche ed istituti finanziari riterranno appetibili solamente quelli superiori ad una certa somma;
  • il termine temporale del 31 dicembre 2021 è veramente troppo ravvicinato per poter essere efficace: prima di procedere agli interventi bisognerebbe far redigere una diagnosi energetica che identificasse la reale possibilità del doppio salto di classe energetica, bisognerebbe mettere in piedi il meccanismo economico di cessione del credito (effettuare un preventivo dettagliato dei costi, calcolare il beneficio fiscale, trovare il soggetto che decidesse di acquisire il credito, etc.), effettuare le assemblee condominiali di spiegazione e sviluppo dei progetti di intervento e quelle di delibera delgi interventi stessi, richiedere i relativi permessi edilizi (e nel caso di edifici vincolati tali tempi sono spesso abbastanza lunghi), il che lascerebbe un arco di tempo per l’effettiva esecuzione dei lavori limitato all’estate/autunno del 2021, troppo breve per poter intervenire su un congruo numero di immobili.

Stante tutti questi aspetti ancora da chiarire, ed in attesa di capire la reale efficacia finale del provvedimento, consigliamo comunque chi debba effettuare un intervento di efficientamento energetico su cui ottenere la detrazione del 110%, o anche solo di ristrutturazione degli immobili su cui applicare il meccanismo di cessione del credito di procedere con i pagamenti a partire dal 1 luglio 2020, perchè su tutti i pagamenti effettuati prima non sarà comunque possibile applicare gli incentivi sopra descritti.

Noi di DIMAdesign siamo comunque costantemente in osservazione dello sviluppo normativo del provvedimento, e provvederemo a redigere nuovi articoli di approfondimento in concomitanza di ogni novità intervenuta. Contattateci pure per dubbi o quesiti compilando il form sottostante.

 


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